Hoy… vamos a poner fin a la eterna discusión entre alquiler e hipoteca para que cada uno haga lo que le salga de las narices pero, al menos, con datos.
Eso sí, voy a tomar como ciertos algunos datos que yo he obtenido, como el tipo de interés y los costes medios de mi zona, por lo que es muy posible que en determinados supuestos los datos varíen, pero la fórmula será la misma.
Para explicar el asunto, voy a poner de ejemplo el piso en el que vivo el cual no necesita reforma. Está listo para vivir.
Alquiler o Compra: Los datos
Mi piso tiene un precio de venta de 270.000€ actualmente y estoy de alquiler en él por 900 euros, incluyendo comunidad y garaje. De este modo, vamos a simular si me sale más a cuenta alquilarlo o comprarlo. Pues bien,vamos al lío.
Si yo quisiese comprar la casa al precio de mercado, 270.000€, los bancos me financiarían el 80% del valor de tasación o del valor de venta. En mi caso, vamos a suponer que el valor de venta y tasación es el mismo, por lo que los bancos me financiarían 216.000€ a un plazo de 30 años y un interés fijo del 2.70%.
Es decir, como entrada, yo tendría que aportar de ahorros 54.000€.
A la entrada (o importe no financiado) tendría que sumarle el coste de los impuestos de adquisición, denominado Impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (o TPO). En mi caso y mi zona, estos impuestos representan el 8% del precio de compra, a lo que hay que sumarle 2.000€ aproximadamente en concepto de escrituras y trámites varios.
Finalmente, añadamos la comisión de compraventa que cobran las agencias inmobiliarias por el magnífico y arduo trabajo de enseñar las viviendas 2 veces, que asciende al 3% de media del coste de la vivienda (no voy a meter el IVA de la comisión, pero habría que sumarlo)
De este modo, la cosa quedaría así:
PRECIO: 270.000€
TASACION MINIMA: 270.000€
FINANCIACION: 216.000€
GASTOS: 22,140€
REFORMA: 0€
COMISION: 8.100€
Es decir, para comprar mi piso, tendría que tener ahorrado, como mínimo, 84.240 €
Bien, suponiendo que tengo unos buenos ingresos extras y tengo ese dinero, vamos a ver cómo de interesante es la inversión, es decir, si yo vendiese la casa al finalizar los 30 años de hipoteca.
Si la casa cuesta 270.000€, hay que sumar las siguientes partidas:
(i) coste de inmobiliaria; (ii) impuestos de compraventa; (iii) impuestos de tenencia de vivienda durante 30 años; (iv) comunidad durante 30 años; (v) intereses abonados por el préstamo hipotecario en 30 años, de forma que la cosa quedaría así:
IMPUESTOS COMPRA: 22.140,00€
INTERESES HIPOTECA: 124.240,89€
COMISION INMOBILIARIA: 8.100,00€
IBI: 16.227,23€
COMUNIDAD: 24.340,85€
TOTAL: 195.048,97€
Es decir, que si la casa costó 270.000€, sumándole el coste de tenencia, donde no meto ni reformas ni cosas especiales, tendría que vender el inmueble por 465.048,97€ sólo para no tener una pérdida.
Bien, nuevamente especulando, vamos a suponer que el valor de nuestro inmueble aumenta con la inflación media esperada, esto es, un 2% anual. En este caso, transcurridos 30 años, el valor de nuestro inmueble sería 489.067,63 €, es decir, que ganaríamos 24.018,66€ tras 30 años. Insisto, sin reformas ni cosas especiales como seguros y demás.
Cálculos de alquiler
Por otro lado, vamos a calcular cuánto estoy pagando de alquiler y cuánto ganaría con el dinero en el banco para ver si estoy tirando el dinero en el alquiler o no.
Aquí, volviendo a suponer que el alquiler subirá una media del 2% con la inflación y dado que ahora mismo pago 10.800€ anuales, a los 30 años habré pagado un total de 438.135,26 €, y mi alquiler habrá pasado de 900 euros mensuales a 1.598,26 €.
No obstante, hay que meter una variable importante. Para comprar la casa hemos supuesto que tengo ahorrados 84.240,00 € (ya quisiera) por lo que si no gastamos ese dinero y lo dejamos generando intereses, tendríamos una ganancia.
Aquí vamos a suponer que, en lugar del 2%, nuestro dinero se revaloriza al 4%, por dos razones: (i) Aquí todos somos «expertos» en inversiones y sacamos el 165168% anual con 10 euros de la paga; (ii) Porque si el dinero da menos que la inflación, mejor gástatelo.
Bien, dicho esto, con una revalorización del 4%, en 30 años, nuestro capital de 84.240€ se habría convertido en 262.715,20 € por lo que si restamos ese importe a lo que hemos pagado de alquiler, el coste de vivir habrá sido de 175.420,06 €
Es decir, quedaría así:
COSTE COMPRA CASA: 195.048,97€
COSTE ALQUILER: 175.420,06€
DIFERENCIA: 19.628,91€
Por tanto, en mi caso, es más caro comprar el inmueble que quedarme de alquiler.
Para terminar, aquí me diréis dos cosas:
- Que las casas se revalorizan más que la inflación.
Esto es cierto, pero dependiendo de la zona podemos ver casas compradas por 60.000€ y vendidas a 300.000€ o bien casas que incluso se han vendido por debajo del precio de compra, sea porque se compró muy caro, sea porque la zona se ha degradado.
Aquí ya depende de cada uno. Si se quiere apostar, se apuesta pero el riesgo es muy similar al de meter el dinero en un fondo y esperar un retorno del 4%. Es lo previsible, pero para nada está asegurado.
- Los alquileres suben más que la inflación.
Nuevamente, puede ser cierto, pero también depende mucho de la zona, tipo de piso, etc. Lo normal es que el alquiler suba con la inflación, salvo en capitales o sitios muy revalorizados. Es algo que no se sabe a ciencia cierta.
Por tanto y para finalizar, os digo que lo que he puesto arriba es fruto del estudio que me he hecho a mí mismo y que quiero compartir por si ayuda a alguien. También os digo que, a pesar de lo anterior, yo quiero comprar una casa pero con los datos que he puesto no tengo ni para un puesto de pipas. Si te gusta el riesgo puedes comprar una casa en ejecución hipotecaria.
Queremos saber tu opinión:
https://mierdavida.com/d/171-el-eterno-debate-alquiler-vs-compra-de-casa
