Recientemente me he visto involucrado en la venta de varias viviendas de familiares de forma directa sin inmobiliaria y os cuento como es el proceso. Respeto por completo a ciertas inmobiliarias (no, a las que la lían vendiendo una casa en ejecución hipotecaria), pero por lo general sus tarifas me parecen tremendamente infladas e injustas, por lo que si lo que me ofrecen lo puedo hacer yo, pues lo hago.
Es importante indicar que esta guía para vender un piso sin intermediarios sólo funciona para viviendas no incursas en conflictos como herencias, juicios, uso de los hijos tras divorcio, problemas registrales o catastrales, okupas etc... En estos casos quizá si merezca la pena contar con asesoría profesional. Esta pequeña guía de venta te servirá para una vivienda que no tiene ningún problema de los indicados.
PASO 1: Documentación
Reune la siguiente documentación del piso, realmente no es imprescindible tener todo desde el primer minuto pero agilizará la operación pues al comprador le generará cierta confianza.
- Nota simple de fecha reciente (unos 12€)
- Documento del banco que indique la cantidad pendiente de la hipoteca, si la hubiese. (0 a 30€ según el banco)
- Certificado de la comunidad. Propietarios indicando lo que se paga de cuota y /o si hay deudas pendientes. (0€)
- Certificado energético (unos 60€)
- Fotocopia Dni titulares
- Último recibo Ibi pagado
- Una factura de luz/agua
PASO 2: Asesoria
Busca una notaría de tu elección y comenta que vas a hacer una compraventa entre particulares. Te darán una breve asesoría gratuita por teléfono por si para tu caso hay algo extra a tener en cuenta (por ejemplo que la vivienda sea el hogar familiar y el cónyuge no propietario tenga que dar el consentimiento a la operación). Así te evitarás sorpresas.
Si te gusta como te tratan ya tienes notaría! Siempre da confianza al comprador que digas «esta operación ya está en mano de la notaría x«
NOTA:
La notaría puede elegirla tanto el vendedor como el comprador. El que lo elija el comprador son usos y costumbres NO un imperativo legal. En mis ventas lo he designado yo por 3 motivos:
- Normalmente salvo que seas empresario o inversor, la gente de a pie no suele tener un notario de confianza y al final a casi todos les da igual y lo que quieren es el que vaya más rápido. El que yo he puesto es porque es el más rápido de mi ciudad.
- Todos los notarios cobran parecido por ley y la diferencia está en el trato y la rapidez, es decir que aunque el notario fuera mi cuñado, yo como vendedor no se la voy a meter en el precio eligiendo yo. Al final es un mero trámite.
- En mi caso tenerlo previamente designado el notario me ha ayudado porque ya he dado un aspecto menos en qué pensar al comprador.
Por supuesto si alguno me hubiera dicho «quiero X por cercanía a mi casa» pues a X que se va. Esto es de sentido común, no vas a perder la venta por este tema menor.
PASO 3: El anuncio
Saca buenas fotos del piso y cuelga un anuncio currado indicando que es venta entre particulares y que se abstengan las inmobiliarias. Haz hincapié en que es una operación libre de comisiones y a un precio de mercado justo.
Esto es un gran gancho de venta. No obstante te contactarán decenas de inmobiliarias para ofrecerte sus servicios, mantente firme. Aconsejo NO indicar el número de teléfono y poner solo un email de contacto.
Yo no pongo el típico cartel de «se vende» colgado de alguna ventana. No hay forma de filtrar así y además puedes dar pistas a posibles ladrones y okupas de que la vivienda pueda estar vacía. Por lo que se los problemas pueden ser mayores que los beneficios.
PASO 4: La criba
Según el tipo de piso que sea te contactará gente variopinta que no te interesará como comprador. Esto es curiosos, inmobiliarias camufladas, vendedores con otros pisos por la zona, gente con dinero que busca comprar al mejor precio para alquilar, etc… Esta gente te hará perder mucho tiempo y además te pueden llamar a horas que no te sea posible atenderles.
Aconsejo llevar un registro de contactos solo por escrito, de forma que a los interesados les puedas mandar un e-mail genérico dándole las gracias por el interés, ahí les preguntas si son particulares, si financian o van al contado, qué días de la semana tienen disponibles, etc… A los que de verdad te den impresión de interés les das tu teléfono y habláis.
Más vale quedarte con 3 o 4 potenciales compradores interesados y solventes que perder el tiempo contestando 20 llamadas al día preguntando datos que seguramente ya están en el anuncio.
PASO 5: Visitas a la vivienda
Una vez tengas un par de interesados, pon el piso «bonito» y libre de ocupantes (yo he llegado a visitar pisos con el abuelo durmiendo la siesta en el sofá y la colada tendida en un tenderete del pasillo… también con baños oliendo a pis de un par de meses sin fregar… Tened un poco de ojo!)
Idealmente ponlos para el mismo día con intervalos de 30 o 40 min entre visitas. Intenta poner varias visitas el mismo día para que de sensación de interés y urgencia, además de ser mucho más cómodo para ti. Yo siempre las ponía los domingos que es un día que suele venir bien a todos y se está con ánimo relajado.
Aquí debes tener preparado tu argumentario de venta, es decir los puntos fuertes del piso. Ten preparadas algunas respuestas para las posibles pegas que te sacarán. Igualmente, cuando te pidan descuento, diles que sin inmobiliaria ya están teniendo un importante ahorro y que el piso acaba de salir a la venta por lo que de momento no te planteas descuentos… Si pasa un tiempo y no se vende «ya se hablaría».
IMPORTANTE
- Si el interesado puede pagar al contado DALE descuento si o si y que no se vaya!
- Un poco de don de gentes y simpatía no viene mal… Mete alguna cuña sobre lo apañados que son los vecinos, lo barato que es el super de la esquina o lo fácil que se aparca.
PASO 6: Arras
Ya has encontrado a alguien que se ha enamorado del piso, ahora toca señalarlo. Para no perder el tiempo, asegúrate de haberles hecho preguntas acerca de su solvencia: ¿tienen ahorros para dar una buena entrada o van justos? ¿Tienen empleos bien remunerados? ¿Tienen estabilidad laboral?
En Internet hay decenas de borradores de arras, coge cualquiera que te valga y adáptalo a tus circunstancias. Algunas notarías también te lo proporcionan. Antes de firmar asegúrate de haber enviado al comprador el pack de documentos del paso 1.
Aconsejo no pedir una cantidad desorbitada de arras pues el dar dinero entre particulares sin la «garantía» de una inmobiliaria, la gente suele dudar bastante. Quizá 4000€ pueda estar bien, depende del valor del piso.
Pide igualmente al comprador su DNI y cualquier documento que consideres, como últimas nóminas. Tienes que tener claro con quién estás tratando.
PASO 7: Tasación
Si el comprador necesita hipoteca, pasará el agente inmobiliario del banco a tasar tu vivienda. Ten preparado el set de documentación del paso 1, seguramente te lo pedirá el tasador.
El problema que podría surgir aquí es que tasen muy por debajo de tu precio de venta. Ten esta posibilidad contemplada, por lo que idealmente el comprador debería tener cierta solvencia para que no vaya con el dinero justo para la entrada y luego por la tasación te quedes colgado.
Si te pasase, también podrías pedir una contratasación. En tu mano está haber pactado en las arras o no que devuelves el dinero si no le dan la financiación… Este tema es desagradable, personalmente aconsejo tener buen karma y devolver el importe. Esta eventualidad nadie la desea, para el comprador también será un chasco quedarse sin la vivienda y encima tener que pagar los 400 euros de la tasación.
Si por el contrario la tasación sale correcta, pasamos al siguiente paso.
PASO 8: Cancelación dehipoteca y firma
En este momento el piso ya está casi vendido, según el tiempo que hayas dedicado a enseñar el piso te ha podido caducar el Certificado de la comunidad, de propietarios o de deuda del banco. Si ha pasado esto, vuelve a pedirlos. En la notaría te informaran de la fecha y vigencia mínima que deben tener.
Si vendes tu vivienda ya pagada, te darán el cheque y habrás acabado prácticamente. Si tu vivienda tenía hipoteca, el comprador llevará un cheque para ti y otro para el banco de tu hipoteca por el capital pendiente y en el mismo acto se cancela tu hipoteca y se finaliza la compraventa. En la notaría te informarán ahora de los impuestos a pagar y de tema registrales, incluso te lo pueden gestionar ellos.
Como veis, es más laborioso que complicado. Os animo al DIY inmobiliario
Te escuchamos en:
https://mierdavida.com/d/99-todavia-es-posible-vender-un-piso-sin-inmobiliarias
